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别挤了!广州这些二手房,真的一滴水都没有了!

2023-06-27 14:28:01 来源:广州PLUS

前段时间,我们分析了广州中心区热门板块近半年来的价格变动情况( )

今天咱们继续扒,看看外围区热门板块近半年来的价格表现。

如果说,中心区的价格变动,是潜藏在表面peace & love下的波涛暗涌。


【资料图】

那么外围区的价格变动,这是一出赤裸裸的小时代:

先来看看整体情况。

怎么说呢……看到这张表的一瞬间,我突然想起了被股票支配的恐惧。

老样子,咱们还是依次看各区。

白云的几个热门小区挂牌及成交的价格波动都不算太大,我觉得更大程度是受到市场整体波动的影响。

毕竟在上一轮周期中,白云并没有跟上潮流。当其他区域的二手房已经开始飘了,白云的二手盘却仍然一副波澜不惊的样子……

举个例子,白云成交比较旺的小区——富力半岛花园,2021年的时候月成交量高达180套,而且多次成为市中心各版块的成交榜首。

就是这样一个高流速的盘,它近一年的价格变化却是这样的:

再看看十大热门板块排名第二的同和,板块内热门小区云裳丽影的价格变化情况:

发现没,不仅是小区均价表现平稳,白云热门板块近一年来的价格波动也显得相对冷静。

归根结底,还是跟白云片区的客群有关。或许是白云一直以来的温吞表现被投资客拉入黑名单,白云大多以自住型买家为主,价格水分较少。

而且白云的高流速盘,基本都是性价比很高的刚需或改善项目。买家就是冲着性价比才买的这些盘,你有本事涨价,我就有本事把另一个小区奶成销冠,拎清楚自己的地位,who 怕 who。

再加上白云挂牌量较大,而且大部分二手盘体量不小,就算真出现某个小区业主惜售、集体涨价的情况,购房者也能找到替代品。

再看看番禺,番禺的数据表现还蛮有意思的,两个大盘祈福缤纷汇和广州雅居乐花园的价格表现相对低迷。

唯有位于万博的万科欧泊异常坚挺,挂牌价跟成交价都有上涨。

其实这个表格,很生动的反映了番禺二手楼市现在的情况:

万博形势一片大好,其他区域躺平任嘲。

不过话说回来,万博的热度跟坚挺度在目前的广州来说还是牛。

去年万科欧泊挤水分也挤得蛮狠,但今年万博热度迅速恢复,万科欧泊也跟着沾光,虽没有恢复到2020年的水平,但也差不离了。

接下来,番禺的热度中心依然会维持在万博。华发越秀·和樾府虽然销售渐入尾声,但耀胜新世界、长隆万博悦府等热门项目持续扛起供应大旗,吸引市场目光聚焦。

我特意把黄埔拎出来,单独说说。

一来,黄埔近半年来的价格表现,应该是这次统计中最拉胯的。

12个楼盘,7个出现了挂牌价下跌,其中科学城、大沙地、老黄埔几乎“全军覆没”。

其次,黄埔最近争议很大,有人说黄埔要取代增城成为新的“天坑”,我觉得也需要展开说说。

其实关于黄埔的情况,我们之前做过详细的统计,可以戳下面链接回顾:

黄埔的价格水分,基本已经在2021年挤光,如今挂牌价的松动,有一部分原因是有业主着急卖一买一,愿意在价格上让步。

现在的黄埔二手房,基本上是买家市场。

不过从近期的成交价来看,黄埔二手房的价格底已经过去了。去年底至今年初,有业主为求出手,低价抛盘,黄埔不少小区的成交价创下新低。

如今随着市场情绪有所恢复,正常交易逐渐恢复,成交价也慢慢回归正常水平。

就目前来说,黄埔的价格底虽然已过,但是仍处于相对底部。如果长期看好黄埔发展,想入手黄埔的,如今依然是个不错的机会。

说到这里,我想到一个故事。

之前有个朋友,问我一个问题:

总价500万,考虑价值增长空间,目前买哪里比较适合?

当时我建议他可以看看黄埔,被他diss了一顿,说黄埔都跌成这样了还让他买,一气之下还把我拉黑了。

其实,黄埔这两年的价格跳水,一方面来自于政策调控的影响,一方面也是短期内楼市热度高,吸引众多投资客进场,过快推升价格导致的。

在热闹之下,黄埔迅速堆高泡沫,被推举到了本不属于它的位置。

就说最近网上传得沸沸扬扬的“本硕985被黄埔榨干”的故事,看完之后就一个感想:

这哥们不是被黄埔榨干的,他这个买房思路,除非穿越回10年前的棚改去库存时代,否则买哪都是同一个结果。

买茅台股票都有涨有跌呢,怎么大家都对房子要求那么苛刻?只允许涨不允许跌?房子也有波动周期,高位买入低位卖出,巴菲特来了都赔剩下裤衩。

退一步讲,就算是不小心高位买入,但凡你持有时间长一些,都不至于输得这么惨烈。

一涨就挤压式进场,一跌就骨折式抛盘,心态上的问题,让黄埔背锅,稍微有些委屈黄埔了。

从长期来看,黄埔依然有很强的发展价值,别的不说,黄埔的城市界面、基础设施配套及产业,都足以支撑它成为广州的第二CBD。

人们买房的习惯,就是买涨不买跌。但事实恰恰相反,真正的赢家,往往就是在别人恐惧时果断出手的人。

而黄埔,现在就是让大多数人恐惧的区域。至于该不该出手,就交由你自己决定了。

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